大家さん、副業投資家、不動産投資家が確定申告をするときの消費税の留意点

ここ数年、日銀の低金利政策を背景に給与所得者の方が銀行借り入れをして都心のマンションに投資する「不動産投資」が熱を帯びています。

 

中にはお一人で数十戸と投資されている猛者もいます。

 

そこで今回は、不動産投資に関連して、消費税に焦点を当てて記事を書きたいと思います。

 

 

消費税の申告と納税が必要となる場合とは、・・・・・

 

マンション、アパート、事務所などの建物の貸付や駐車場や土地を貸付けた場合、
不動産所得の確定申告をしなければいけません。

 

これは一般的にも理解されていることだと思います。
ただ、不動産所得を得ている場合、消費税の申告もしなければならない場合があります。

 

 

そのラインは、上記の収入などのうち、消費税の課税となるものが年間1000万円を超える場合となります。この場合、消費税の申告と納税をすることになります。

 

ただ、単純に収入が1000万円を超えた場合に申告と納税が生じるかというと、そうではなく、あくまでも収入のうち、消費税が課税されているものが1000万円を超えた場合に申告と納税をする必要があるということです。

（実際の申告と納税は翌・翌年になります。詳細は後述します。）

 

（また、新たに建物を建築し賃貸に出す場合などは、申告の結果、還付になることもあります。）

 

 

不動産収入のうち消費税が課税されるものと課税されないもの

 

では、こここで、不動産収入のうち消費税が課税されるものと課税されないものを分類して整理しておきましょう。

 

☑　不動産収入のうち消費税が課税される場合

 

① 居住用以外の物件からの賃貸料。（例）事務所、倉庫、店舗など
② 上記に関連した共益費、礼金、更新料など。
③ 駐車場からの収入（住居と併せて貸す場合は非課税扱い。）
④ 貸付期間が1か月未満の土地の賃貸料。
⑤ 自動販売機からの収入

 

要は、上記①から⑤等の合計額が1,000万円超となったときに、消費税の申告が必要となります。
主に事業資産を事業者（企業）に貸し付けている場合が該当します。

 

 

☑　不動産収入のうち消費税が非課税の場合

 

① 貸家、アパート、マンションなど居住用の賃貸料
② 上記に関する共益費、礼金、更新料
③ 住居と併せて貸す場合の駐車場からの収入
④ 土地の賃貸料（貸付期間が1ヶ月以上の場合）

 

 

サラリーマンが副業で不動産投資をしている場合、上記①、②、③に該当する場合が多いと思います。

 

住居の貸付に伴う消費税は非課税扱いとなっています。
これは、住居は生活に必要不可欠なものとして、政策的な配慮として、非課税とされている訳です。

 

 

光熱費の消費税.をどう考えたらいいのか

 

☑　消費税が課税されない場合

 

契約書や請求書に「家賃に電気、ガス、水道代を含む」と記載されている場合
または、光熱費について特段の記載がない場合、消費税が課税されない収入になります。

 

□家賃200.000円（電気、ガス、水道代を含む）→200,000円に消費税が課税されることはありません。

 

 

☑　消費税が課税される場合

 

契約書・請求書に「電気、ガス、水道使用料を別途請求する」と記載されているときは、こうした光熱費の収入には消費税が課税されることとなります。

 

□家賃200,000円、光熱費15,000円→15,000円にのみ消費税が課税される。

 

 

事業用資産から収入を得ている場合、消費税を意識していた方が良い

 

昼間は会社員として働く副業投資家、不動産投資家で消費税の申告・納税が必要な方は、それ程多くはないかもしれません。

 

副業投資家の場合、投資対象が、消費税が課税されないマンションなどの居住物件になることが多いからです。

 

住居以外の不動産の貸付で1.000万円を超えるには、事務所ビルや倉庫を貸している場合や大きめな駐車場を貸している場合が多いと思われます。

 

都心のテナントビルを賃貸している場合などは、1.000万円を軽く超えることもあるでしょう。（ただ、法人所有が多いと思われますが。）

 

また、土地の定期借地など土地だけを賃貸にしている場合、消費税は課税されません。

土地は価値が減少せず、消費されるものではないとの考えからです（実際に価格は上に下に動きますが・・・）。

 

 

消費税の申告のタイミング

 

事業用資産などからの課税売上が1,000万円を超えた場合であっても、実際に課税事業者となり消費税の申告が必要とされるのは、その翌々年からです。

 

つまり前々年の課税売上が基準になるのです。

 

 

また、課税される消費税額は、当該年の課税売上が対象となるので、基準年（2年前）に事業用資産などからの課税売上がいくらであるかは、当年の納税額には影響しません。

 

 

不動産の貸付は事前の準備がとても大事

 

副業投資家、不動産投資家は、なかなか契約書の中の細かい文言や消費税までは気が回らないかもしれません。

 

しかしながら、不動産の貸付は、事前の仕組みがとても大事です。

 

分からないことは納得いくまで事前に管理会社や税理士に相談するなどして、スッキリした状態で不動産業に着手したいものです。

 

 

 

【今日のつぶやき】

 

今朝の東京地方は肌寒いほどの気温です。

 

今日の気温とは裏腹に熱を帯びている不動産投資に関連した消費税について書いてみました。

 

一昨日の夜、普段は土曜朝に通っているテニススクールに行ってきました。

 

日曜夜なのでまったりエンジョイできるかなと思ったら大間違い。

 

ガンガン打つ人が多くいて、「アレ、こんなはずじゃなかった」と思いました。
さすがに筋肉痛です。