「一物四価」の不動産価格はどこへ行くのか

国税庁が7月１日に今年の路線価を発表しました。

 

 

都心部は平均で4.9％アップと相変わらずの好調ぶりです。

 

 

城北区域の北千住駅前が20.1％、千葉隣接の江東区・門前仲町はオリンピックの影響もあってか14.3％上昇となっております。

 

 

北千住駅前が２０％アップとは凄いですね‥。

 

 

また、将来の人口不足が心配されている高知や秋田の一部地域でも27年ぶりに上昇したようです。

 

 

ところで、この路線価は土地の価格のほんの一つに過ぎない、実際には他に３つの価格があるというのをご存知でしょうか。

 

 

具体的には次の通りです。

 

①実勢価格・・・・不動産取引において、実際の買い手と売り手の間で成り立った価格をいいます。不動産マーケットで実際に取引された「時価」ともいえますので、「その時の土地の価値」を一般的に最も良く表しているといえます。

 

但し、実際の土地取引は双方の思惑があったりして必ずしも「公正な価格・フェアバリュー」に基づくものとも限らないので注意が必要です。

 

 

②公示価格・・・国土交通省が、毎年１月１日を基準として３月に公表するものです。一般的な土地取引の指標となるように、また公共事業の補償金の算定のため公表しています。この公示価格を参考に土地の売買交渉がスタートすることも多いと思われます。

 

 

 

 

③相続税路線価・・・・国税庁が、毎年１月１日を基準にしてが7月初旬頃に公表するもので相続税、贈与税の課税を適正に行うことを目的にしております。概ねですが、公示価格の８割の評価だと言われております。

 

相続税路線価は、土地全体の価格をさすものではなく、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格を千円単位で表示しております。

 

 

④固定資産税評価額・・・・各市町村が、固定資産税の課税を行うため、３年ごとに４月ごろ公表するものです。固定資産税評価額は、公示価格の概ね７割程度の評価と言われています。

 

 

 

 

 

景況感を表すものとして、株式市場、銀行金利、モノの値段など多種ですが、不動産市場もその代表格です。

 

 

銀行融資には土地が担保とされることも多く、「経済の体温計」といっていいのではないでしょうか。

 

 

アベノミクスは２０１３年に本格的にスタートしましたが、それまで下落傾向だった東京都23区の住宅地価格は、翌年から上昇に転じています。

 

 

具体的な上昇率と下降率（前年比）は、下記のとおりです。

 

 

2009年：－8.3％ 2010年：－6.8％ 2011年：－1.3％ 2012年：－1.0％ 2013年（アベノミクス本格スタート）：－0.2％ 2014年：＋1.8％ 2015年：＋1.9％ 2016年：＋2.8％ 2017年：＋3.0％ 2018年：＋3.9％（すまいＶａｌｕｅより）

 

 

こうしてみるとリーマン以降、堅調な回復ぶりですが、もう少し大きな目で見るとバブル期からバブル崩壊の過程での下落がとてつもなく大きな痛みを経済にもたらしてきたのです。

 

 

今後、１０月の消費税増税、来年の東京五輪とビッグイベントが続きますが、不動産市場にも要注目です。

 

 

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